Glossaire

AMF

L’Autorité des marchés financiers (AMF) régule les acteurs et produits de la place financière française. Elle réglemente, autorise, surveille et, lorsque c’est nécessaire, contrôle, enquête et sanctionne. Elle veille également à la bonne information des investisseurs et les accompagne, en cas de besoin, grâce à son dispositif de médiation.

Assemblée Générale

Réunion de l’ensemble des associés de la SCPI, convoquée au moins une fois par an. L’Assemblée Générale Ordinaire traite principalement de l’affectation des résultats et de toutes décisions qui ne modifient pas les statuts de la SCPI. Les associés sont convoqués en Assemblée Générale Extraordinaire en cas de modification des statuts.

Associé

Investisseur personne physique ou morale détenant des parts de SCPI.

Bulletin trimestriel d’informations

Document trimestriel imposé par la réglementation et récapitulant l’activité de la SCPI. Il est diffusé à l’ensemble des associés soit par courrier, soit par mail.

Capital social

Nombre de part multiplié par la valeur nominale de la part.

Capital maximum statutaire

Plafond du capital au-delà duquel aucune nouvelle part ne peut être émise. Le montant peut être modifié par décision des associés réunis en Assemblée Générale Extraordinaire

Capitalisation

Nombre de parts multiplié par le prix de souscription de la part.

Cession d’actifs ou arbitrages

Il s’agit de la vente, à l’initiative de la société de gestion, d’un élément du patrimoine immobilier de la SCPI.

Collecte brute

Montant cumulé des souscriptions enregistrées par la société de gestion.

Collecte nette

Montant cumulé des parts émises venant augmenter le capital sur une période donnée. Elle est égale à la collecte brute diminuée du montant des parts souscrites en contrepartie de retraits

Commissaire aux comptes

Nommés par l’assemblée générale pour une durée de six exercices, les commissaires aux comptes (titulaire et suppléant) ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI. Ils établissent chaque année leur rapport porté à la connaissance des associés dans le rapport annuel.

Commission de souscription

Commission perçue sur le montant de chaque souscription prime d’émission incluse afin d’assurer la prospection et la collecte des capitaux, ainsi que l’exécution des programmes d’investissement. La Société de Gestion prélève les sommes correspondantes au fur et à mesure des encaissements des souscriptions par la société.

Conseil de surveillance

Le Conseil de surveillance, composé de sept associés au moins élus par l’assemblée générale, représente les associés des SCPI auprès de la société de gestion. Il est chargé d’assister cette dernière. Il opère les vérifications et contrôles qu’il juge opportuns, mais doit s’abstenir de tout acte de gestion. Le Conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles, ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l’assemblée générale. La durée du mandat des membres du Conseil de surveillance est de trois ans (renouvelables par l’assemblée générale).

Délai de jouissance

Délai entre la date de souscription des parts de SCPI et la date à laquelle ces parts donnent droit au versement des revenus distribués par la SCPI.

Démembrement de propriété

Répartition des droits de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’usufruitier est le bénéficiaire des revenus de la SCPI, soit jusqu’à son décès (usufruit viager), soit jusqu’au terme convenu (usufruit temporaire). Le nu-propriétaire, quant à lui, est propriétaire des parts mais ne perçoit aucun revenu pendant la durée du démembrement. A l’échéance de celui-ci, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts.

Effet de levier d’une SCPI

Recours à l’endettement bancaire pour augmenter la capacité d’investissement immobilier de la SCPI. Elle est soumise à la décision des associés réunis en Assemblée Générale.

Fonds de remboursement

Fonds qui peut être constitué à l’initiative de la Société de gestion ou dans le cadre d’obligations réglementaires . Il permet de traiter les demandes de retrait ou de cession en attente. Les sommes allouées à ce fonds proviennent du produit de la vente d’éléments du patrimoine locatif ou de bénéfices affectés lors de l’approbation des comptes annuels.

Marché des parts

Ensemble de mouvements relatifs aux parts : souscription, retrait , cession

Marché primaire

Marché qui correspond à l’émission de parts nouvelles, ou de parts émises en contrepartie d’un retrait.

Marché secondaire

Marché qui correspond communément aux échanges de parts (cession de gré à gré ou sur le marché par confrontation)

Marché par confrontation

Marché organisé qui correspond à la confrontation des ordres d’achats et de vente recue par la société de gestion sur une période donnée. Les ordres sont exécutés, à intervalle périodique et déterminé, sur la base du prix permettant le volume d’échange de parts le plus important.

Nantissement

En cas d’acquisition à crédit de parts de SCPI, les parts acquises servent de garantie auprès de l’établissement prêteur pour s’assurer du remboursement du crédit en cas de défaillance de l’associé-emprunteur.
Lorsque l’associé a remboursé la totalité de son emprunt, l’associé doit solliciter sa banque pour obtenir une mainlevée du nantissement ». Ce document est à communiquer à la société de gestion afin de procéder aux modifications administratives correspondantes.

Note d’information

Il s’agit d’un document règlementaire, visé par l’AMF, précisant les caractéristiques de la SCPI. Tout nouveau souscripteur est destinataire d’un exemplaire de ce document avant de souscrire à des parts

Nu-propriétaire

Personne qui détient la nue-propriété des parts, dans le cas d’un démembrement de propriété. Elle ne bénéficie pas des revenus de la SCPI. Ces revenus sont versés à l’usufruitier ou aux usufruitiers désignés. Pendant la durée du démembrement. L’ensemble de la documentation réglementaire établie par la Société de gestion, lui est adressé (bulletin trimestriel, rapport annuel) et il vote aux Assemblées Générales Extraordinaires.

Patrimoine

Le patrimoine est l’ensemble des biens immobiliers détenus par la SCPI.

Pierre papier

L’expression «Pierre papier» est très souvent utilisée pour désigner les parts de SCPI, par opposition à l’immobilier physique (la pierre).

Prime d’émission

Somme s’ajoutant à la valeur nominale des parts, pour donner le prix de souscription des parts. Elle permet de garantir l’égalité entre les nouveaux et les anciens associés. Elle n’est pas égale à la commission de souscription, puisqu’elle inclue d’autres frais (liés aux investissements immobiliers).

Prix de part (ou prix de souscription)

Prix d’acquisition d’une part de SCPI.

Rapport annuel

Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion, les rapports du Conseil de surveillance et des commissaires aux comptes, ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.

Report à nouveau

Il désigne le montant du résultat distribuable qui n’a pas été affecté en distribution. A tout moment, il peut être mis en distribution. Il constitue des sortes de « réserves distribuables » pour les années futures.

SCPI (société civile de placement immobilier)

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société civile qui détient et gère un patrimoine immobilier.

Société de gestion

Société, agréée par l’AMF, pour constituer et gérer, en l’espèce des SCPI. Elle doit au préalable obtenir l’agrément de l’AMF pour exercer son activité.

Statuts

Document qui définit les règles de fonctionnement d’une SCPI.

TOF (taux d’occupation financier)

Expression financière du niveau d’occupation locatif du patrimoine. Il correspond au rapport entre le montant des loyers et indemnité facturés et le montant total des loyers facturables si l’ensemble des immeubles étaient loués.

TOP (taux d’occupation physique)

Taux correspondant au rapport entre les surfaces occupées et la surface totale des immeubles détenus par la SCPI.

Translucidité ou transparence fiscale

Une SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, à charge pour ses associés de s’acquitter directement de l’impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c’est le principe de la translucidité fiscale.

TRI (taux de rentabilité interne)

Il s’agit d’un indicateur de performance correspondant au taux annualisé sur une période donnée avec, à l’entrée, le prix de souscription constaté en début d’exercice de la période considérée ; sur la période, les revenus distribués (en tenant compte des dates de perception) et, à terme, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait constatée.

Taux de distribution sur valeur de marché (DVM ou TDVM)

Le DVM ou TDVM se définit comme la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.

Usufruitier

Dans le cas du démembrement de propriété, bénéficiaire des revenus issus des parts de la SCPI. Il reçoit l’ensemble de la documentation réglementaire émise par la société de gestion et vote aux Assemblée Générales Ordinaires.

Valeur de réalisation

Valeur vénale du patrimoine résultant des expertises réalisées, augmentée de la valeur nette des autres actifs.

Valeur de reconstitution

Valeur de réalisation augmentée des frais nécessaires pour reconstituer la société (frais d’actes, commission, etc) à l’identique.

Valeur de retrait

Montant revenant à l’associé sortant pour les SCPI à capital variable, correspondant à la valeur de la part diminuée de la commission de souscription HT.

Valeur nominale

Valeur de la part constituant le capital social.

Valeur vénale (d’un immeuble ou d’un patrimoine)

Déterminée par un expert indépendant agréé par l’AMF, elle définit « le prix présumé qu’accepterait de payer un investisseur éventuel dans l’état (et le lieu) où il trouve cet immeuble.

Visa

Autorisation attribuée à la SCPI de faire offre de ses parts au public. Ce visa est délivré par l’AMF, après examen de la note d’information établie par la société de gestion