Groupement Foncier Viticole

Diversification patrimoniale
Optimisation fiscale ISF et transmission
Gestion déléguée à un professionnel

viticole

GFV : Une relation tripartite

  • Investisseurs
  • Viticulteur
  • Gestionnaire

Notre approche

Sélectionner des domaines viticoles autonomes situés dans de grandes régions viticoles, implantés sur des terroirs de renom.

Privilégier des locataires-exploitants, experts dans leur métier, développant une véritable stratégie de distribution.

Groupement Foncier Viticole

Un GFV investisseur, est un groupement foncier agricole non exploitant, investi dans la culture viticole.

Il met en relation 3 acteurs sur le long terme : Investisseurs, Viticulteur, Gestionnaire.

Un nombre limité d’investisseurs (149 max) souscrivent au capital d’une société civile.

Le groupement a pour objet exclusif d’investir dans des actifs viticoles et de les louer dans le cadre d’un bail à long terme, à un viticulteur.

Tout faire valoir direct est interdit.

Le viticulteur est le fermier qui exploite la terre. La société conclut un bail long terme avec lui afin qu’il puisse développer son exploitation de manière durable.

Il doit être choisi pour son savoir-faire technique et commercial.

L’encaissement du loyer (fermage) donne lieu à la distribution de revenus aux associés en numéraire ou parfois il est proposé sur option, en bouteilles (conversion en nature).

La gestion de la société et du patrimoine foncier est totalement déléguée au gérant, en contrepartie de frais de gestion annuels.

Il est nommé par les statuts et s’occupe de tout.

Les associés sont informés régulièrement de la vie de leur groupement et de l’évolution de leur patrimoine. Ils participent à toutes les décisions collectives lors des Assemblées Générales, notamment l’affectation des résultats.

Associé d’un GFV : un engagement long terme dans une société civile

Un placement long terme

  • L’investisseur est engagé à long terme, généralement sur la durée du bail (18 ans à 25 ans)
  • La revente des parts est possible mais reste soumise à l’existence d’une contrepartie
  • La société ne garantit pas la revente de parts

Souscrire et être associé d’une société civile

  • Les GFV sont constitués sous la forme de société civile. De ce fait, la responsabilité des associés est indéfinie mais non solidaire et subsidiaire
  • En application de la Directive AIFM, les GFV répondent à la définition des FIA. Toutefois, en application du droit français – dont les dispositions en matière de « commercialisation » de parts de société civile sont plus restrictives : toute cotation, démarchage, publicité, ou toute autre forme de sollicitation du public est expressément interdite sur un GFV

La fiscalité GFV

Dispositions fiscales actuellement en vigueur

Diminution de l’assiette taxable pour toute mutation à titre gratuit (793 et 793 bis CGI)

Valeur des parts exonérée à hauteur de :

  • 75 % dans la limite de 101 897 €
  • 50 % au-delà de ce seuil

Conditions : détention depuis plus de 2 ans et conservation par le bénéficiaire pendant 5 ans

Les donations (passées devant notaire) antérieures à 10 ans n’auront plus à être rapportées à la succession et ne seront pas prises en compte pour l’appréciation de l’exonération.

Diminution de l’assiette taxable (885 H CGI)

Valeur des parts exonérée à hauteur de

  • 75 % dans la limite de 101 897 €
  • 50 % au-delà de ce seuil

Date d’effet de l’exonération : après 2 ans de détention

Régime Micro-Foncier

  • Contribuables dont les revenus fonciers n’excèdent pas 15 K€.
  • Sous conditions, application d’une déduction forfaitaire de 30%

Imposition au régime réel d’imposition

  • Revenus fonciers imposables dans la catégorie des revenus fonciers avec possibilité d’imputer les charges fiscalement déductibles, ainsi que les intérêts d’emprunts en cas de financement de parts à crédit.
  • Option d’imposition irrévocable pendant 3 ans.

Prélèvements sociaux : 15,5%

Imposition à 19% + prélèvements sociaux (15,5%) + taxe spécifique si PV > 50 K€

Plus-Values Immobilières : Abattement pour durée de détention

Exonération totale au bout de 22 ans

  • 6%/an de la 5e à la 21e année
  • 4% pour la 22e année

Prélèvements sociaux : Abattement pour durée de détention

Exonération totale au bout de 30 ans

  • 1, 65% /an de la 5e à la 21e année
  • 1,60% pour la 22e année

9% /an au delà de la 22e année.

LES RISQUES ASSOCIES AU GFV

Un placement de long terme, sans garantie en capital, à liquidité réduite

Risque de perte en capital

Risque de liquidité

Risques liés à la responsabilité des associés

Risques liés au marché foncier viticole

Risques de concentration des actifs

Risques naturels et sanitaires