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Le choix d’informer n°4 – SCPI Atream Hotels

Paris, le 16 novembre 2020

 

Chers Associés, chers partenaires,

L’industrie touristique a fait preuve de résilience en affichant, pour la période estivale, métropoles mises à part, des chiffres satisfaisants. Ces indices de reprise nous ont permis de réaffirmer en septembre notre confiance dans cette économie vitale pour nos territoires.

Plusieurs gouvernements européens ont été contraints d’imposer un nouveau confinement pour freiner cette seconde vague de l’épidémie, tant redoutée, et qui va affaiblir un peu plus les entreprises de nombreux secteurs, et particulièrement le tourisme.

Dans le même temps les pouvoirs publics du plus gros marché émetteur mondial, États et Régions, mettent aussi tout en œuvre, particulièrement en France, pour soutenir et accompagner au mieux les acteurs de ce tissu économique complexe et interdépendant. De plus, si l’annonce récente de la découverte d’un vaccin efficace se confirme, elle nous permettrait d’avoir une vision plus précise sur la reprise d’activité.

Les semaines et les mois qui viennent exigent de notre part une vigilance accrue, une attention quasi quotidienne aux performances et aux comportements des marchés et des segments en capacité de résilience. Certains l’ont d’ailleurs déjà prouvé.

De nombreux entrepreneurs innovants de l’hébergement, de la restauration ou des mobilités réagissent et parviennent même à recréer de la valeur en repensant leurs offres servicielles, digitales, et bien sûr sanitaires. La très forte progression des réservations directes, au détriment des plateformes, doit leur permettre de mieux connaître et satisfaire leurs clients, de renforcer leurs datas et d’améliorer les marges d’exploitation.

Nous sommes attentifs à l’offre qui reste disponible sous confinement, qui cherche à s’adapter en maintenant une activité coûte que coûte, même très réduite, car elle constitue peut-être un laboratoire en vraie grandeur du tourisme de demain.

Nous sommes bien sûr également aux côtés de ceux qui ont été contraints de fermer et de mettre entre parenthèses leur activité, car il faudra les accompagner en anticipant la reprise et en construisant la relance.

 

Les équipes d’Atream recueillent des chiffres, des données, examinent des tendances et alimentent de fait une plate-forme d’intelligence économique sectorielle de plus en plus pertinente.

La capacité d’analyse que nous avons su développer avec vous, avec constance, quels que soient les cycles et les courbes de notre histoire commune, est en premier lieu à votre disposition. Et nos spécialistes et les compétences qui sont venues renforcer Atream vous les doivent bien.

 

Pascal Savary, Président Atream

 

 

CE QU’IL FAUT RETENIR :

  • Après la fermeture inédite des établissements à la fin du premier trimestre 2020, les mois d’été ont été encourageants. La reprise de l’activité portée par une clientèle loisirs a permis aux hôtels de retrouver une activité proche de celle de 2019. Sur les marchés français, belge et allemand, la clientèle domestique a partiellement compensé l’absence de clientèle européenne et internationale.
  • Le mois de septembre a été marqué un ralentissement de l’activité, conséquence de l’anticipation d’une deuxième vague épidémique et des annonces des différents gouvernements européens (couvre-feu, fermeture des restaurants/bars) limitant les déplacements professionnels.
  • Le taux de recouvrement des loyers au titre du troisième trimestre atteint 61%.
  • Suite aux annonces de reconfinement, les perspectives d’activité pour la fin de l’année 2020 ainsi que pour le début de l’année 2021 demeurent incertaines. Dans ce contexte, les locataires ont formulé des demandes d’accompagnements complémentaires, au titre des loyers des quatrième trimestre 2020 et premier semestre 2021. Dans le cadre de ces négociations, les équipes de gestion privilégient le report quand cela est possible : l’objectif est de bâtir des accords financiers équilibrés permettant aux exploitants d’assurer la continuité de leur activité et à la SCPI Atream Hôtels de percevoir un rendement sur le long terme.
  • Le taux de recouvrement* des loyers du T4 2020 devrait atteindre 60%. Ainsi, la SCPI Atream Hôtels pourrait recouvrer 70% des loyers dus au titre de l’année 2020.
  • Pour l’année 2021, l’objectif de taux de recouvrement* est fixé à 80% prenant en compte les discussions en cours. L’impact sera essentiellement sur le premier semestre, en prévision d’une sensible inversion de tendance à compter de l’été 2021, suite à la mise en place d’une solution médicale pérenne contre la COVID-19.

*loyers recouvrés / loyers contractuels

 

Principales mesures gouvernementales européennes liées au Coronavirus

En mai 2020, à la suite d’un recul de l’épidémie de la Covid-19, les gouvernements européens installaient progressivement le déconfinement dans leurs pays respectifs. Après une période estivale marquée par de nombreux départs en vacances d’une clientèle loisirs et essentiellement domestique, l’Europe fait face à une nouvelle vague de propagation du virus depuis mi-septembre. Dès le mois de septembre, afin de ralentir l’augmentation des nouveaux cas de Covid-19, les gouvernements instaurent de nouvelles mesures sanitaires. Ces mesures ont des impacts directs sur les taux de réservations et annulations des hôtels.

 

  • En France, depuis le 30 octobre 2020, le gouvernement français a de nouveau placé le pays en confinement. Les commerces et établissements recevant du public (ERP), considérés comme non essentiels sont fermés. Les bars et restaurants ferment, sauf pour les activités de livraison et les retraits de commande. Les hôtels peuvent conserver une activité pour les déplacements professionnels indispensables, mais les restaurants de ces établissements doivent fermer (à l’exception du room service). Les déplacements entre régions sont interdits. Ces dispositions sont en vigueurs au moins jusqu’au 01 décembre 2020.
  • En Belgique, les restaurants et bars sont fermés depuis le 19 octobre 2020. Le gouvernement Flamand a annoncé le 30 octobre 2020 le reconfinement du pays à partir du 02 novembre et jusqu’au 13 décembre inclus. Les commerces non-essentiels sont contraints à la fermeture. Les centres de vacances et campings ont fermé dans leur intégralité à partir du mardi 03 novembre. Les hôtels peuvent rester ouverts mais sont contraints de fermer leurs restaurants, seul le roomservice est autorisé. Toute entrée sur le territoire pour un séjour de plus de 48h peut être soumise à une quarantaine.
  • Au Pays-Bas, le gouvernement néerlandais a instauré un confinement partiel depuis le 14 octobre 2020 et ce au moins jusqu’au 11 novembre. Les commerces doivent fermer à 20h, les musées, librairies et lieux culturels restent ouverts au public sous réservation. Tous les cafés et restaurants sont fermés pour une durée minimale d’un mois, seuls les restaurants des aéroports et des hôtels peuvent rester ouverts. Toute entrée sur le territoire devra être suivie d’une mise en quarantaine de 10 jours, même avec présentation d’un test PCR négatif à la Covid-19.
  • En Allemagne, le gouvernement a annoncé le 31 octobre un reconfinement, pour une période d’un mois minimum, plus souple que le premier. Les complexes sportifs, culturels et de loisirs, ainsi que les restaurants et bars sont fermés. Aucune limite n’est fixée pour les déplacements dans le pays. Les hôtels peuvent rester ouverts mais les restaurants des établissements hôteliers doivent être fermés. L’Allemagne mise sur le civisme de ses habitants pour limiter leurs déplacements et pour renoncer à tout séjour touristique dans le pays. Toute entrée sur le territoire est soumise à la présentation d’un test PCR négatif à la Covid-19 ou d’une mise en quarantaine de 15 jours.

L’ensemble des gouvernements européens a réagi à cette nouvelle vague de propagation de la COVID-19 de manière sensiblement identique : un retour au confinement des populations pour une période d’un mois minimum.

 

Impact du Coronavirus sur le marché hôtelier européen à fin septembre 2020 et perspectives pour la fin d’année :

  • Depuis la fin des périodes de confinement du printemps, le rythme des réouvertures hôtelières se distingue selon les pays européens. Tandis que certains pays, tels que l’Allemagne, la France et le Portugal enregistraient un taux de réouverture de leurs hôtels compris entre 80% et 90% en juillet, seulement 45% à 65% du parc hôtelier avait réouvert en Espagne et en Grèce.
  • La période estivale a marqué un début de reprise de l’activité hôtelière en Europe. Cette dernière est toutefois restée contrastée selon les pays. La France et l’Allemagne, qui bénéficient d’une demande domestique forte se sont démarquées, enregistrant des niveaux de RevPAR moins dégradés.
  • L’activité affaires qui anime habituellement la rentrée de septembre est touchée par les restrictions de déplacements et la quasi-absence des évènements de type salons ou congrès. Elle ne compense que partiellement l’activité loisirs qui avait dynamisée les régions touristiques durant l’été. Au mois de septembre 2020, le taux d’occupation européen est inférieur de -44,1 points à septembre 2019, entrainant un recul du RevPAR de -68% par rapport au même mois l’année dernière.
  • Les capitales et métropoles européennes dont l’activité repose essentiellement sur l’activité affaires et les évènements MICE affichent les chutes de RevPAR les plus conséquentes, tandis que les villes secondaires se montrent plus résilientes.
  • Les perspectives pour la fin de l’année sont fortement impactées par les reconfinements des pays européens. Cette seconde vague de contamination entraine notamment une mise à l’arrêt des déplacements, conduisant à l’annulation du peu de réservations pour les mois de novembre et décembre et à la fermeture de nombreux hôtels, sans perspectives de réouverture pour la fin de l’année.

Nous observons l’impact de cette deuxième vague au sein du patrimoine de la SCPI Atream Hôtels.

 

Point sur l’activité de la SCPI Atream Hôtels au 31 octobre 2020

Après une réouverture de la totalité de ses actifs entre mi-mai et fin juin, la SPCI Atream Hôtels a su démontrer sa résilience au cours de l’été grâce à une fréquentation touristique en hausse et un début de reprise de l’activité. Cette dernière est toutefois contrastée selon les actifs. Les hôtels bénéficiant d’un marché domestique fort et/ou d’une localisation proche des littoraux ont su se démarquer. Par ailleurs, les enseignes européennes ont également su mieux résister à la crise en étant moins dépendante des clientèles internationales.

Ces bonnes perspectives ont néanmoins laissé place à davantage d’incertitude sur la fin de l’année 2020. En raison de l’accélération de la propagation du virus, du durcissement des mesures gouvernementales et des politiques de restrictions de déplacements des entreprises, le mois de septembre a été marqué par un ralentissement de l’activité pour les exploitants de la SCPI Atream Hôtels. Les mesures successives prises par les différents gouvernements ont notamment conduit à l’annulation de nombreuses réservations dans l’ensemble des établissements.

Au 4 novembre 2020, la grande majorité des établissements restent ouverts :

Les équipes de gestion sont très présentes aux côtés des exploitants pour suivre attentivement l’impact de l’évolution de la crise sanitaire sur l’activité opérationnelle de chaque actif afin d’anticiper les conséquences sur le recouvrement des loyers contractuels.

Au 31 octobre 2020, le taux de recouvrement des loyers contractuels au titre de 2020 atteint 57% (graphique ci-après). Ce taux reflète les mesures d’accompagnement consenties aux exploitants se trouvant dans des situations financières difficiles depuis le début de la crise sanitaire.

Au total, 13 avenants aux baux ont été signés ou sont en cours de finalisation avec les différents preneurs, depuis le début de la crise sanitaire. Ces protocoles ont encadré les aménagements accordés tels que des délais de paiement ou des franchises en contrepartie d’une extension de la durée des baux. Pour certains preneurs, des franchises ont également pu être accordées en contrepartie d’instauration de clause de retour à meilleure fortune. Aucune garantie au titre des baux n’a été tirée en raison de la COVID, afin de permettre à l’ensemble des opérateurs de passer cette période et de poursuivre nos relations dans le long terme.

Suite à la dégradation du contexte sanitaire, certaines discussions ont repris à la demande des locataires-exploitants et pourraient conduire à des aménagements de loyers complémentaires pour assurer la continuité des exploitations des locataires tout en préservant la rentabilité de la SCPI Atream Hôtels sur le long terme.

Tenant compte de l’évolution du contexte sanitaire et de son impact sur l’activité touristique ces dernières semaines, une diminution du taux de recouvrement prévu sur le quatrième trimestre 2020 est à anticiper. Ainsi, nous estimons que le taux de recouvrement du T4 2020 pourrait atteindre 60%, portant le taux de recouvrement annuel à près de 70%.

S’agissant des perspectives, un redémarrage de l’activité est envisagé dès le second semestre 2021 en parallèle de l’accès à une solution sanitaire et d’un recul du virus. Compte tenu des incertitudes et du manque de visibilité sur les premiers mois de l’année, la SCPI Atream Hôtels pourrait alors espérer recouvrer 80% de son loyer contractuel au titre de l’année 2021.

L’activité du troisième trimestre a permis de distribuer un acompte sur dividende trimestriel supérieur à celui du deuxième trimestre (6,24 € contre 3,75 € par part).

Dans un contexte de rebond de l’épidémie et d’incertitudes sur la durée des mesures de confinement en Europe et leur impact sur l’activité des exploitants, le niveau de distribution annuelle ne pourra être déterminé qu’à la fin du quatrième trimestre en fonction des résultats réels 2020.

Dans l’hypothèse de l’atteinte d’un taux de recouvrement des loyers de 60% au cours du quatrième trimestre 2020, et de la perception des produits de participations budgétés sur la même période, la distribution prévisionnelle potentielle en euros par part et le DVM équivalent annuel atteindrait les niveaux suivants :

Ces prévisions seront actualisées et communiquées régulièrement aux associés et partenaires de la SCPI.

Nota Bene : les niveaux de DVM ci-dessus sont estimés nets impôts acquittés par la SCPI et ses filiales à l’étranger ouvrant droit à des crédits d’impôt en France pour les porteurs de parts (voir note d’information).

L’illustration graphique présentée ci-dessus ne constitue pas un indicateur fiable quant aux performances futures de vos investissements. Elle a seulement pour but d’illustrer les mécanismes de votre investissement sur l’année 2020. L’évolution des montants d’acomptes trimestriels pourra s’écarter de ce qui est affiché, à la hausse comme à la baisse dans les scénarios les plus favorables et les plus défavorables.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

 Le marché des parts de la SCPI (enregistrement des souscriptions) fonctionne normalement sans aucun mouvement particulier remarquable depuis le début de l’année 2020.

 

Point sur l’activité d’investissement de la SCPI Atream Hôtels

L’impact du Covid-19 sur les résultats opérationnels des hôtels européens et les restrictions de déplacement se traduisent également sur l’activité d’investissement qui a été fortement impactée. L’investissement hôtelier en Europe a été touché plus fortement que les autres classes d‘actifs d’immobilier commercial. De même, les marchés d’Europe du Sud et de l’Est ont été plus fortement impactés (plus de 50% de baisse par rapport à 2019) du fait de leur dépendance aux investisseurs étrangers, alors que des marchés comme la France et l’Allemagne ont offert une meilleure résilience (-5% et -25% respectivement par rapport à 2019).

Atream a su mettre à profit son réseau et ses relations de proximité avec les exploitants ou les promoteurs immobiliers, lui permettant de sourcer plusieurs opportunités d’investissement pertinentes malgré le contexte. Ainsi, la SCPI Atream hôtels a signé une promesse de vente mi-novembre pour une résidence de tourisme à Levallois-Perret et est entrée en exclusivité avec un groupe français pour une opération de rachat de murs d’un village de vacances dans le sud de la France. Plusieurs opportunités sont étudiées aux Pays-Bas et en Allemagne afin de préparer les investissements de 2021.

 Mesures de sécurité et de protection des personnes au sein d’Atream

Pour continuer à faire face à l’épidémie de Coronavirus et conformément aux mesures sanitaires mises en place, les équipes d’Atream sont toutes en télétravail.

Les réunions de travail, les réunions d’actionnaires ou des organes de gouvernance des fonds gérés par Atream sont tenues par visioconférence ou téléconférence et le resteront jusqu’à l’apaisement de la situation.

En outre, le plan de continuité de l’activité (PCA) d’Atream prévoit les mesures de continuité permettant de limiter les conséquences de tous événements d’origines et d’impacts divers et de nature à entraver significativement son activité. Atream a ainsi listé les actions à mener pour protéger ses salariés tout en poursuivant son activité en cas d’évolution de la situation.

 

 

Grégory Soppelsa, Directeur Général
Martin Jacquesson, Directeur Général Adjoint Gestion d’Actifs
Benjamin Six, Directeur Général Adjoint Gestion des Fonds
Pauline Cornu Thenard, Directeur Général Adjoint Fonctions supports et Relations investisseurs

 

Glossaire

  • DVM (Taux de distribution sur la valeur de marché) : division (i) du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) (ii) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.
  • VALEUR DE RETRAIT : montant revenant à l’associé sortant, correspondant au prix de souscription de la part diminuée des frais de souscription.
  • VALEUR DE REALISATION : elle est égale à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs de la Société.
  • VALEUR DE RECONSTITUTION : elle est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution du patrimoine.
  • PRIX D’ACQUISITION (AEM) : prix d’acquisition ou valeur conventionnelle de l’immeuble augmenté des droits d’enregistrement de l’acquisition effectivement acquittés par la SCPI.
  • TAUX D’OCCUPATION FINANCIER (TOF) : le taux d’occupation financier est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait louée.
  • TAUX D’OCCUPATION PHYSIQUE (TOP) : le taux d’occupation physique est le rapport entre la surface louée par la société et la surface totale du patrimoine qu’elle détient.
  • TAUX D’OCCUPATION HOTELIER (TO) : rapport entre le nombre de chambres vendues et le nombre total de chambres disponibles à la vente.
  • PRIX MOYENS (PM) : chiffre d’affaires hébergement divisé par le nombre de chambres vendues sur une période donnée. Il est exprimé en euros hors taxes.
  • REVPAR : abréviation qui correspond au revenu par chambre disponible. CA hébergement HT / nombre total de chambres disponibles à la vente.

ATREAM

Société par actions simplifiée au capital de 256 600 euros

503 740 433 RCS PARIS

Agréée par l’AMF en qualité de Société de gestion de portefeuille le 15 avril 2013 sous le numéro GP-13000011

 

Vos contacts :

Service Gestion des Associés

153 rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 PARIS

SCPI@atream.com

 

AMF :

17 place de la Bourse 75002 PARIS

www.amf-france.org

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